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东坝vs奶西村,朝阳区哪个板块更值得入手?

2022-06-09 07:52 来源:未知 点击次数 :

简述:想成为朝阳群众,这个板块真的不容错过。

北京存量房产每年交易数十万,其中朝阳区就占了1/4,今年的朝阳区房源更是火爆。

六个板块的开发都比较令人瞩目。

在《朝阳2017-2035》规划里,对于朝阳区的功能定位就是:国际一流的商务交流中心区和国际科技文化体育交流区。

毕竟有着独天得到的优势——坐拥国贸、望京这些庞大的商务集群,同时也产生了大量的强购买力群体。

二批次供地名单出来后,就有不少购房者将朝阳区的奶西村与东坝板块对比,因为两个板块都是大望京辐射区,指导售价也相差无几,这两个板块的发展潜力也相对更值得期待一些,所以今天我们来对比一下这两个板块,各自的优劣,方便大家来比较,选出更适合自己的区域。

东坝板块:5个新盘项目,预计4500套。

奶西板块:2个项目,预计1400套。

一:板块价值对比

奶西村:

建设起步晚,区域面貌欠佳

奶西村,从位置上来看位于京承高速西侧、来广营北路东侧、顺白路北侧、顺黄路南侧,

从区域现状看,奶西村目前仍处于棚户区改造开发初期,其实地块周边的城市界面不算好,

西侧奶东村为自留村,奶西村刚刚经历棚改,从城市面貌上有待提升,区域整体面貌仍有城乡结合部的影子。

东坝板块:

多重利好交汇,未来规划成熟

东坝地区位于一个较为有利的位置,在朝阳区东北部,处于首都功能核心区、城市副中心以及首都国际机场之间,距离CBD、首都国际机场、外交部及一二三使馆区直线距离10-15公里,具有相当优越的区位优势。

其次,从《东坝地区规划建设方案》可以看出,东坝地区将重点打造国家交往板块(第四使馆区)、高品质公共消费板块(第二三里屯)、国际贸易合作板块(金盏自贸区)三大功能板块,受多重核心利好共同辐射。

更突出的点在于国际交往板块,将规划建设第四使馆区。未来将承接国际会议、论坛、布局国际组织集聚区等。

在高品质公共消费板块,打造“第二个三里屯”高品质公共消费新高地,地铁3号线30分钟内抵达三里屯。

值得关注的是在国际贸易合作板块,金盏自贸区开展国际进出口贸易、免税退税、跨境消费和服务等。

无论从政策利好、板块规划还是地理位置上,东坝板块怎么看都是最大的赢家。

二、交通对比

奶西村:

公共交通匮乏 私家车成为标配

首先这里没有轨道交通,也不临地铁。

拿最近奶西村出让的两宗宅地为例,

318地块和319地块距离地铁13号线北苑站约2.5公里,

距离14号线善各庄站约2.2公里,这两条地铁线之间是京承高速。

不临铁的奶西村只有3条公交线路:855路、869路、944路。

公共交通资源比较匮乏的奶西村,如果选择居住在这里,只有自驾比较方便些。

置业奶西村前,最好先买辆车。

东坝:多轨交汇 可随意抵达核心商圈

东坝板块在交通配套上相对完善,

目前正在规划建设多条轨道交通,

其中包括地铁M3(一期)、M12号线、R4(规划)等线路。

北岗子站作为12号线和3号线交汇之处,目前已经完工,

12号线预计2022年底通车,届时、可通往四季青、人民大学、三元桥等商圈;

M3(一期) 西段将于2023年上半年开通,可抵达工体、朝阳公园等商圈,

从东风站出发,也可以30分钟抵达东四十条,去往CBD比较便利;

北岗子站和东风站都已规划为轨道微中心,其中东风是大型换乘站和大型轨道微中心,交通的便利性可见一斑。

三、配套对比:

奶西村:

核心圈教育/商业匮乏

还有一个很严重的问题是,奶西村现在的商业、教育资源也很匮乏。

基本上可以看到优质教育都在5公里以外,商业更是基本没有,主要依托北苑和望京。在短期内是完全无法满足宜居的需求。

东坝板块:

完美配套,未来潜力股

从目前的情况和未来的规划来看,东坝板块无论是在教育和商业、文化娱乐配套方面都很成熟了。

东坝板块教育方面,人大附中朝阳分校、东北师范大学附中、爱迪国际学校、朝阳凯文学校等名校环伺,但这些周边的学校都不重要。因为北岗子地块的卖点就是规划的北京中学北校区新址!

如下图(东坝西区详细规划图)所示,京投发展·北熙区项目东侧的大片绿色地块,就是规划的北京中学北校区。

北京中学牛逼之处在于,从无到有,几年时间就在高考清北率上排在朝阳第一了。2020年第一届高考,8人考入清北、2021中考录取分数线位居朝阳区第一、此次规划中的北京中学北校区,紧邻京投发展新项目-北熙区,含初中部、高中部、国际部和公共区四部分,从北熙区出发步行5分钟直线上学,K12一站式教育,孩子和家长都能享受到便利。

商业配套方面,周边有恒大城市广场、金隅嘉品MALL、颐堤港、朝阳大悦城、万达广场(在建)、活力东方购物广场。

此外还将规划建设体育中心、朝阳区博物馆,区域历史文化氛围浓郁,人文景观众多,包括固伦和敬公主坟、白衣庵、双关帝庙、东坝娘娘庙等文物古迹。

四、人居发展对比:

奶西村住宅小区有临来广营北路的金洲家园和黄港路西侧的金徽家园两个老小区,这也让区域整体面貌仍有城乡结合部的特色。

在新房方面,奶西村地块一共两宗土地,北边318地块容积率1.4,南边320地块容积率2.2,周边配套仍然是该项目的软肋。

东坝这边的就不可同日而语了,举个例子,东坝片区京投发展·北熙区,项目位于地铁12号线和3号线交汇的北岗子站,地铁上盖国际化大城住区,整体规划建设约56万方,毫无疑问,这个是朝阳区为数不多的超级大盘项目。无论是项目品质、配套、规划还是整体性价比都比奶西村还要有优势,怎么可能不让人疯狂心动。

通过分析比较,目前看来奶西村 板块 发展略滞后,轨道、商业、教育配套欠缺,所以还是让人打了一个大大的问号,东坝未来前景较为光明,大家可以参考一下。

(责任编辑:情像)
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